Funderingsherstel en het realiseren van een kelder of souterrain – alles wat u hierover moet weten

In Nederland is een groot deel van de woonruimtevoorraad gebouwd op houten palen. Meestal betreft dit woningen van voor 1955. In grote delen van Nederland is dit noodzakelijk omdat de grond niet sterk genoeg is om de neerwaardse kracht van het gewicht van het gebouw zelfstandig te kunnen dragen. Op het moment dat (delen van) deze houten palen langdurig droog staan kan er rot plaatsvinden. Als gevolg van deze houtrot kunnen gebouwen gaan verzakken. Gezien de droogte in de zomer van 2022 is dit een zeer actueel probleem. Vergunningsadvies.nl begeleidt eigenaren bij het aanvragen van vergunningen voor funderingsherstel.

Wijze van onderzoeken of de fundering nog voldoet

In sommige gevallen is herstel van de fundering niet noodzakelijk. Door middel van een onderzoek naar de status van de fundering wordt gekeken of deze nog aan de meest gangbare kwaliteitseisen voldoet. In de meeste gemeente werken specialisten doormiddel van het classificatiesysteem van funderingscodes. Onderzoek moet aantonen welke code de fundering heeft. Deze codes werken als volgt:

-Funderingscode 1: de fundering is goed. Er valt binnen 25 tot 40 jaar (of langer) geen schade ter verwachten

-Funderingscode 2: de fundering is ruimvoldoende. Binnen 25 jaar is geringe of acceptabele slijtage te verwachten

-Funderingscode 3: de fundering is matig tot voldoende. Er is binnen 10 tot 15 jaar nog geen schade te verwachten.

-Funderingscode 4: de fundering is slecht. Er is binnen 0 tot 10 jaar herstel nodig

De eerste stap om te kunnen onderzoeken welke funderingscode van toepassing is betreft het uitvoeren van een fase 1 funderingsonderzoek. Tijdens een fase 1 funderingsonderzoek wordt op basis van scheefstand van omliggende panden (o.a. door onderzoek naar meetbouten), nadere analyse van het bouwarchief en een uitgebreid scheefstandsonderzoek (een zogenoemde lint-voeg-waterpasmeting) vastgesteld of er dusdanig weinig scheefstand is dat zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld of er minimaal funderingscode 2 te verwachten valt. Indien er uit het fase 1 onderzoek ofwel te veel scheefstand, ofwel te weinig betrouwbare informatie voortkomt is een aanvullend fase 2 onderzoek noodzakelijk. Tijdens een fase 2 onderzoek wordt een put gegraven op het laagste punt (dit is het punt waarop het aannemelijk wordt geacht dat eventueel funderingsschade het grootste is). Vervolgens wordt na het openleggen van de fundering door een funderingsspecialist gekeken of de houten palen (de kesp, de paal) gekeken of deze nog van voldoende kwaliteit is om een minimaal een funderingscode 2 af te kunnen geven.

Funderingscode 3 of 4?

Indien een specialist naar aanleiding van een fase 1 (en meestal pas na een fase 2 onderzoek) vaststelt dat er sprake is van een funderingscode 3 of 4 dan is op relatief korte termijn funderingsherstel noodzakelijk. Voor de meeste gemeenten in Nederland is een funderingscode 2 een minimale vereisten voor het verlenen van een (kadastrale) splitsingsvergunning voor panden. Op dat moment moet om te mogen splitsen dus herstel worden uitgevoerd. Voor het uitvoeren van funderingsherstel is een omgevingsvergunning vereist. Vergunningsadvies.nl begeleidt eigenaren bij het aanvragen van een vergunning voor funderingsherstel. Naast de noodzakelijke bouwkundige detailtekeningen gaan wij samen met onze constructeur een constructief plan opstellen zodat op verantwoorde wijze de fundering hersteld kan worden. In de meeste gevallen worden er onder de constructieve muren van het pand nieuwe (schroefinjectie palen) geboord. Daarna worden damwanden geslagen en/of een nieuwe betonnen funderingsstrook gestort. De belasting van het bestaande pand wordt als het ware overgenomen door de nieuwe palen en fundering. Als stelregel wordt meestal gebruikt dat los van de vergunningsaanvraag en leges de kosten voor herstel op circa ERU 1500,- per m2 bruto oppervlakte van het pand uitkomen.

Optioneel: uitdiepen of realiseren van een souterrain

Op het moment dat blijkt dat er funderingsherstel noodzakelijk is kiezen sommige eigenaren om tegelijkertijd een souterrain te realiseren of uit te diepen. Hiervoor is ook in alle gevallen een omgevingsvergunning vereist. De gemeente toetst bij deze aanvraag of het wenselijk is om een ondergrondse bouwlaag te realiseren. Vergunningsavies.nl kan u helpen bij een aanvraag voor het realiseren van een souterrain en indien gewenst door middel van een Vergunningcheck controleren of binnen het geldende bestemmingsplan een souterrain (of het uitdiepen ervan) is toegestaan. In de gemeente Amsterdam geldt sinds 2021 een stadsbreed bestemmingsplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’. In dit bestemmingsplan zijn gebieden aangegeven (bijvoorbeeld de Watergraafsmeer) waar geen extra kelders zijn toegestaan. Ook worden kaders gesteld waarbinnen de mogelijkheden uiteen worden gezet voor het realiseren van souterrains zodat het negatieve effect op de grondwaterstromen wordt beperkt. De kosten voor het realiseren van een geheel nieuw souterrain kunnen sterk uiteenlopen. Dit is mede afhankelijk van de hoeveelheid graafwerkzaamheden, de locatie en of bijvoorbeeld de grond vervuild is. De prijzen lopen uiteen van EUR 1000,- per m2 BVO voor een prefab kelder in de tuin tot EUR 3000,- per m2 BVO excl. BTW onder een monumentaal pand in de binnenstad.

In alle gevallen geldt dat voor zowel het uitvoeren van funderingsherstel als het realiseren van souterrain een omgevingsvergunning vereist is. Het is daarnaast verstandig om u vooraf goed te laten informeren over het vergunningstraject, de doorlooptijden en de bouwkosten. Vergunningsadvies.nl kan u kosteloos een maatwerkadvies geven op locatie. Neem hiervoor contact op met een van onze collega’s.