Panden splitsen in Rotterdam

Naar aanleiding van ons vorige artikel over panden splitsen genaamd: ‘’Panden splitsen in Amsterdam? Dit zijn de regels per 2021’’, hebben we de vraag gekregen ook een artikel te maken over splitsen in Rotterdam. De regels in Rotterdam ten opzichte van Amsterdam verschillen op meerdere vlakken. In dit artikel gaan we in op de regels rond het splitsen van panden in Rotterdam.

Splitsen is het verbouwen van 1 grotere woning tot 2 of meerdere kleinere woningen. Kleinere woningen zorgen naar verhouding vaak voor een hogere huur- of koopsom dan grotere woningen. Als u een pand wilt splitsen is het belangrijk om te weten welke regels er gelden. In iedere gemeente en in veel wijken en buurten is dit namelijk anders.

Omgevingsvergunning/bestemmingsplan

Voor een verbouwing is er eerst een omgevingsvergunning nodig. De vergunningsaanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en aan het Bouwbesluit 2012. Om de aanvraag te kunnen toetsen dienen er meerdere documenten aangeleverd te worden. Dit zijn tekeningen en berekeningen die in overeenstemming met de indieningsvereisten van de WABO zijn gemaakt. De gemeente toetst de aanvraag. Na het verlenen van de omgevingsvergunning ontvangt u ook een gewijzigde huisnummerbeschikking. Deze vergunning heeft een beslistermijn van 8 weken, wat eenmalig met 6 weken kan worden verlengd. Vergunningadvies.nl is expert op het gebied van aanvragen en kan u helpen met het indienen van deze aanvraag.

Vergunning woningvorming

Er is in Rotterdam bij splitsing ook een vergunning woningvorming nodig. Deze vergunning wordt in de gemeente Rotterdam getoetst conform de Huisvestingsverordening 2021. Om akkoord voor het splitsen te krijgen, moet er worden voldaan aan regels voor de minimale gebruiksoppervlakte van een woning. Deze regels zijn er, omdat er in sommige wijken te weinig grote woningen zijn.

De woningen die na de verbouwing ontstaan mogen niet te klein zijn. Dit betekent voor:

• Bepaalde wijken: de kleinste woning die door woningvorming ontstaat, is tenminste 85 m² groot. In ‘’Kaart splitsingsgebieden Rotterdam’’ is te zien om welke gebieden en wijken in Rotterdam dit gaat (hierop zijn een aantal uitzonderingen).
• Overige wijken: de kleinste woning is tenminste 50 m² groot.

De vergunning woningvorming wordt aangevraagd met de volgende documenten: tekeningen met afmetingen, van de oude en nieuwe situatie, het eigendomsbewijs en een ruimtelijke motivatie. Er geldt voor deze vergunning een beslistermijn van 8 + 6 weken. Heeft u vragen over welke oppervlakteregel geldt voor uw woning? Vergunningsadvies.nl helpt u met het volgen van de juiste regelgeving.

Vergunning splitsen gebouw in appartementsrechten

Als u een gebouw wilt splitsen in losse, zelfstandige appartementen, dan heet dat een kadastrale splitsing. Na de kadastrale splitsing bestaat het gebouw uit verschillende appartementsrechten, die elk apart kunnen worden verkocht. Voor deze kadastrale splitsing is er in Rotterdam niet altijd een vergunning nodig.

• De vergunning is nodig als het gaat om hooguit 24 woningen in een gebouw dat ouder is dan 25 jaar.
• Wanneer het gebouw nog geen 25 jaar oud is of wanneer het gaat om meer dan 24 woningen, dan regelt u de wijziging in het kadaster via de notaris. Er hoeft dan geen vergunning worden aangevraagd.

Volgens de Huisvestingsverordening (2021) van de gemeente Rotterdam, moeten bij de aanvraag voor het kadastraal splitsen de splitsingsakte en splitsingstekeningen worden meegestuurd. Deze documenten worden gemaakt door een notaris. De ‘’vergunning splitsen gebouw in appartementsrecht’’ kan worden verleend, als aangetoond wordt:

• er is geen achterstallig onderhoud;
• de woningen hebben een eigen voordeur;
• er komt geen woning bij en er gaat geen woning af.

Binnen 8 weken na de aanvraag wordt er een besluit gemaakt door de gemeente Rotterdam.

Vergunningsadvies.nl kan u volledig begeleiden in het aanvraagproces.

Leges

Er moeten bij elke aanvraag leges worden betaald aan de gemeente. Hieronder staan de tarieven van de gemeente Rotterdam.

Omgevingsvergunning: Dit bedrag is afhankelijk van de bouwsom.

Vergunning woningvorming: In 2021 betaalt u voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een vergunning woningvorming € 500,-

Vergunning kadastraal splitsen: Het tarief in 2021 voor deze vergunning hangt af van het aantal woningen en bedrijfsruimten:

• minder dan 12 objecten, per woning of bedrijfsruimte € 834,70;
• 12 - 20 woningen en bedrijfsruimten: voor het gehele plan € 9.747,80;
• 21 - 32 woningen en bedrijfsruimten: voor het gehele plan € 10.709,90.

Erfpacht

Indien een pand is gelegen op erfpachtgrond kan het splitsen van een pand in meerdere appartementsrechten gevolgen hebben voor de hoogte van de canon. Afhankelijk van de huidige erfpachtbestemming, de van toepassing zijnde algemene bepalingen (Grondprijsbeleid 2013 Gemeente Rotterdam) en het van toepassing zijnde canonpercentage kan er sprake zijn van een verhoging van erfpachtgrondwaarde en canon. Dit kan financieel de exploitatie van uw splitsing onder druk zetten. Neem voor het splitsen van een pand dus altijd goed vooraf de gevolgen van de splitsing op de erfpachtcanon door. De erfpachtspecialisten van Vergunningsadvies.nl kunnen u hierbij van advies voorzien.

VVE of buren

In sommige gevallen is bij splitsing van een bestaand appartementsrecht ook privaatrechtelijke toestemming van omwonenden vereist. Dit is bijvoorbeeld het geval als (onder)splitsing in de bestaande splitsingsakte is verboden of als gevolg van het bouwplan een bestemmings- of bebouwingswijziging ten opzichte van de bestemmingsomschrijving van het appartementsrecht moet worden doorgevoerd. De specialisten van Vergunningsadvies.nl kunnen voor u verifiëren of dit het geval is.

Parkeren

In sommige bestemmingsplannen is per nieuw te realiseren woning een minimumaantal parkeerplaatsen of fietsparkeerplaatsen vereist. Vergunningsadvies.nl kan een inschatting maken of dit bij uw pand een probleem vormt.