Splitsen in Utrecht? Dit zijn de regels per 2022

Bij het splitsen van woonruimte gaat het om het verbouwen van een grotere woning tot meerdere kleinere zelfstandige woningen. Op deze manier ontstaat meer woonruimte om aan de groeiende vraag aan woonruimte te kunnen voldoen, maar het krijgen van een vergunning voor splitsen is niet altijd even makkelijk (en wordt steeds moeilijker). In de gemeente Utrecht zijn diverse, met elkaar overlappende, regels van kracht die het splitsen van panden soms moeilijk maken. We nemen de grootste hobbels met u door.

Omgevingsvergunning/bestemmingsplan

Voor het bepalen welke vergunningen noodzakelijk zijn voor splitsen is het van belang om vast te stellen of alleen de wens bestaat om de woningen los te mogen verhuren (bouwkundig splitsen) of ook los te kunnen verkopen en te splitsen in appartementsrechten (kadastraal splitsen). In beide gevallen is omgevingsvergunning voor het bouwkundig splitsen (formeel: wijziging van de brandcompartimentering) noodzakelijk. Deze vergunningsaanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en aan het Bouwbesluit 2012. Voor wat betreft de eisen uit het Bouwbesluit 2012 moet u bijvoorbeeld denken aan voldoende ventilatie, daglicht, een stevige constructie, voldoende stahoogte en voldoende brandwerendheid. Hiervoor dienen tekeningen en berekeningen conform de indieningsvereisten van de WABO worden aangeleverd. Na het verlenen van deze vergunning ontvangt u een gewijzigde huisnummerbeschikking. Voor wat betreft de vereisten van het bestemmingsplan is oplettendheid geboden. In de meeste bestemmingsplannen in de gemeente Utrecht zijn geen beperkingen voor het aantal woningen opgenomen en daarmee is splitsen mogelijk, maar toch zijn er bestemmingsplannen waarin een maximumaantal wooneenheden staan opgenomen. Het is belangrijk om dit vooraf goed vooraf te controleren. Vergunningsadvies.nl kan dit middels een vergunningcheck kosteloos vooraf controleren.

Woningvormen

Naast een omgevingsvergunning bouwkundig splitsen is voor het legaal in gebruik nemen vaak ook een vergunning ‘woningvormen’ noodzakelijk. Bij deze vergunningsaanvraag wordt er in de gemeente Utrecht getoetst aan de Huisvestingsverordening 2022. In deze huisvestingsverordening staan regels opgenomen voor het beschermen van de woonruimtevoorraad. Het onttrekken van een bestaande (grote) zelfstandige woonruimte en deze verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimte is zonder vergunning verboden. Om in aanmerking te komen voor een vergunning woningvormen wordt door de gemeente Utrecht een leefbaarheidstoets uitgevoerd. Hierbij worden onder meer de volgende zaken bekeken:

-Geluidsisolatie – de geluidsisolatie tussen de nieuw te vormen woonruimten en alle overige woningscheidende constructies moeten minimaal voldoen aan de normen van Bouwbesluit (nieuwbouw – NEN 5077). De geluidsspecialisten van Vergunningsadvies kunnen voor u een geluidsrapport opstellen.

-Gebruiksoppervlakte – de oorspronkelijke bestaande woonruimte moet een oppervlakte hebben van minimaal 140m2 GO. De nieuw te vormen woonruimte moeten een oppervlakte hebben van minimaal 50m2 GO. Voor de binnenstad geldt hierop een uitzondering (woningen minimaal 40m2 GO, maar wel gemiddeld 50m2 GO)

-Algemene leefbaarheidstoets – Bij deze toets wordt er gekeken naar een aantal elementen:

a) Recente score op WijkWijzer. Men is terughoudender om akkoord te geven voor woningvormen in wijken met een lage score.

b) Overlast en beeld van de wijkregisseur – zijn er veel overlastmeldingen in de omgeving bekend?

c) Clustervorming – indien er in dezelfde straat recent veel vergunningen voor woningvormen zijn verleend is de gemeente Utrecht terughoudender bij het afgeven van nieuwe vergunningen.

Voor het beoordelen van de leefbaarheidstoets is een commissie ‘wijziging samenstelling woonruimtevoorraad’ ingesteld die nadat een aanvraag is ingediend deze punten adresseert. Vergunningsadvies helpt u bij het opstellen van een correcte motivatie waarin al deze punten worden geadresseerd. Er zijn tot op heden nog geen vergunningen geweigerd die door onze adviseurs zijn begeleid.

Kadastraal splitsen

Indien een pand is gelegen binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Utrecht én ouder is dan 25 jaar dan valt deze woonruimte onder het splitsingsbeleid. Een vergunning voor kadastraal splitsen (om losse verkoop mogelijk te maken) wordt door de gemeente Utrecht verleend indien aangetoond kan worden dat het pand onderhoudsvrij is en voldoet aan de eisen vanuit het Bouwbesluit (bestaande bouw). Naast een kadastrale splitsingsvergunning zijn ook een vergunning woningvormen en een omgevingsvergunning bouwkundig splitsen vereist indien er nieuwe woningen worden toegevoegd. Bij veel kadastrale splitsingen is voornamelijk de bouwkundige staat van het pand het grootste struikelblok. Bijvoorbeeld de kozijnen, het dak, het lood, de brandcompartimentering en bijvoorbeeld de vloerbalken allemaal gecontroleerd worden. De bouwkundig adviseurs van Vergunningsadvies stellen hiertoe een bouwkundig adviesrapport op. Indien er verbeterpunten zijn worden deze benoemd. In sommige gevallen heeft er recent al een splitsing plaatsgevonden en is wellicht geen splitsingsvergunning noodzakelijk. Vergunningsadvies.nl kan middels archiefonderzoek aangeven of dit het geval is. Indien dit niet het geval is kunnen onze bouwkundig adviseurs middels een intake op locatie voor u vaststellen welke verbouwingsmaatregelen noodzakelijk zijn om voor splitsing in aanmerking te komen.

Overige aandachtspunten:

Naast het mogelijk verplicht verkrijgen van de bovenstaande vergunningen zijn er soms ook andere aandachtspunten relevant bij het splitsen van een woonruimte in Utrecht. De belangrijkste zijn de volgende:

Leges

Voor alle drie de vergunningsaanvragen zijn voor het in behandeling nemen van de aanvraag leges aan de gemeente Utrecht verschuldigd. De hoogte van deze leges verschilt afhankelijk van het type aanvraag.

-Omgevingsvergunning: hoogte leges afhankelijk van de bouwsom (minimaal 2,27% van de opgegeven bouwsom)

-Woningvormen: hoogte legestarief woningonttrekking 2022: EUR 2.527,25

-Kadastraal splitsen: hoogte legestarief splitsingsvergunning 2022: EUR 1.761,10 per appartementsrecht

VVE of buren

In sommige gevallen is bij splitsing van een bestaand appartementsrecht ook privaatrechtelijke toestemming van omwonenden vereist. Dit is bijvoorbeeld het geval als (onder)splitsing in de bestaande splitsingsakte is verboden of als gevolg van het bouwplan een bestemmings- of bebouwingswijziging ten opzichte van de bestemmingsomschrijving van het appartementsrecht moet worden doorgevoerd. De specialisten van Vergunningsadvies.nl kunnen voor u verifiëren of dit het geval is.

Parkeren

In sommige bestemmingsplannen is per nieuw te realiseren woning een minimumaantal parkeerplaatsen of fietsparkeerplaatsen vereist. Vooral bij nieuwere bestemmingsplannen is dit een belangrijk aandachtspunt. Vergunningsadvies.nl kan een inschatting maken of dit bij uw pand een probleem vormt.