Winkel omzetten naar een woonruimte – Wanneer is dit mogelijk?

In Nederland is er een enorm woningtekort en ook de aanvragen voor nieuwbouwwoningen blijven fors achter bij de noodzakelijke 100.000 woningen per jaar. Te weinig woningen en te weinig grond om te bebouwen. Daardoor worden er steeds meer mogelijkheden aangewend om woonruimte te creëren. Een van de oplossingen is het ombouwen van leegstaande of gedateerde winkelruimte naar woonruimte.

Het veranderen van de functie van een winkel of van een gedeelte ervan is in de regel vergunningsplichtig. Zelfs als u geen werkzaamheden uitvoert, moet u een vergunning aanvragen om de hoofdfunctie van een gebouw te wijzigen. Hieronder wordt beschreven wat de uitgangspunten zijn en aan welke afwegingen er gehanteerd worden. Voor vragen hierover kunt u altijd contact opnemen met Vergunningsadvies.nl

Mogelijk binnen het bestemmingsplan?

Het is in sommige gevallen mogelijk om binnen het bestemmingsplan een winkel om te zetten naar een woonruimte bijvoorbeeld bij een Gemengd-1 bestemming in Amsterdam-Centrum. Wonen is dan naast kantoren en winkels binnen het bestemmingsplan toegestaan als de locatie ook aan het bouwbesluit voldoet. Op sommige locaties wordt de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie overschreden. Indien dit het geval is zijn er mogelijkerwijs aanvullende geluidswerende maatregelen benodigd in de gevel. Ook het wijzigen van monumenten is aan strengere voorwaarden onderhevig. Neem hiervoor contact op met vergunningsadvies.nl.

Afwijken van het bestemmingsplan, wat zijn de afwegingen?

Indien de woonfunctie niet binnen het bestemmingsplan is toegestaan moet de gemeente gevraagd worden om mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. De gemeente bekijkt dan per individueel geval of meegewerkt kan worden aan een afwijking. Er zijn verschillende manier waarop een gemeente beoordeeld of zij wel of niet wenst mee te werken aan het omzetten van een bedrijfsruimte naar zelfstandige woonruimte(n). Voor wat betreft de gemeente Amsterdam geldt dat er een beleidsdocument is voor opgesteld. Bij de meeste gemeenten in Nederland vindt de afweging echter plaats door een stedenbouwkundige commissie. Het AOP (Amsterdams Ondernemers Programma) is een richtlijn om wel of niet mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. Dit biedt een onderbouwing vanuit het beleid dat uitgaat van een bescherming van kleinschalig bedrijfsruimten in de stad. Medewerking aan omzetting kan alleen plaatsvinden wanneer aan de eisen in dit afwegingskader is voldaan zoals hieronder verder worden beschreven.

Bedrijfsruimten met een ruimte van maximum oppervlak van 500 m2 staan in Amsterdam onder druk. De prijsstijgingen op de woningmarkt leiden tot een grote vraag naar omzetten van kleinschalige bedrijven naar woonruimtes, om het woningtekort in de oververhitte stad op te lossen. Het afwegingskader voor het omzetten van een kleinschalige bedrijfsruimte is er als het bestemmingsplan functiewijzigingen van een bedrijfsruimte niet op voorhand toestaat. Hiervoor dienen er afwegingen gemaakt te worden. Er wordt niet alleen gekeken naar de functie van de bestemming maar ook naar het karakter en bescherming van de plek waar de kleinschalige bedrijfsruimte zich bevindt.

Belangrijkste afwegingen hierin zijn;

1.     De kleinschalige bedrijfsruimte in een structuurbepalend pand zit;

2.     Welk type straat of buurt de kleinschalige bedrijfsruimte zich bevindt

3.     Naar welke functie/bestemming de aanvrager de bedrijfsruimte wil omzetten

Een structuurbepalend pand ligt op een zichtlocatie, dit zijn hoekpanden of panden aan pleinen. Het is een onderdeel van een bedrijfsverzamelgebouw waarin meerdere bedrijven zijn gevestigd en waarbij voorzieningen worden gedeeld.

Een bedrijfsstrook is een zone waarin meerdere bedrijven aaneengesloten zijn gevestigd, niet onderbroken door woonfuncties, winkels en horecavoorzieningen. Een structuurbepalend pand moet behouden blijven omdat dit gewilde plekken zijn voor bedrijven.

Voor de beoordeling van een locatie van een kleinschalige bedrijfsruimte wordt gekeken naar in welk type straat of buurt het bedrijfspand gevestigd is. De typologie bestaat uit woonstraat of-buurt, stadsstraat en winkelstraat die hier onder uitgebreid worden beschreven:

Woonstraat en-buurt

In woonstraat en woonbuurten is omzetting naar wonen niet toegestaan tenzij voldaan is aan de volgende condities:

·       De bedrijfsruimte ligt tenminste 100 meter (over de openbare weg) van de stadsstraat of winkelstraat

·       Gedurende twee jaar heeft de bedrijfsruimte te huur gestaan tegen ene marktconforme prijs

·       De eigenaar heeft aantoonbaar inspanningen verricht om het pand marktconform te verhuren

·       Er zijn bij de Stadsloods geen partijen bekend zijn die deze ruimte willen huren

·       Er is geen vraag naar deze ruimte vanuit maatschappelijk vastgoed, vastgesteld door het gemeentelijk vastgoedoverleg ‘Panden en Programmering’

·       Er zijn geen andere niet-woonfuncties zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan

Stadsstraat

In stadsstraten is omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet toegestaan. Stadsstraten en-pleinen zijn in het algemeen de ruimere, drukkere straten en plein in of tussen buurten. Ze hebben nagenoeg altijd een belangrijke winkel-of horeca-functie. Het is van belang dat deze functie van de stadsstraten behouden blijft.

Winkelstraat

In een winkelstraat is omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet toegestaan. Uitgangspunt is hier het detailhandelsgebied. In dit beleid is het niet gewenst in winkelstraten winkelfuncties te vervangen door woonfuncties in de plint. Een plint is een rij panden waarvan de begane grond als winkel- of bedrijfsfunctie is en de verdiepingen erboven het gebruiksdoel woonfunctie hebben.

In bestemmingsplannen worden bedrijfsruimten lang niet altijd als aparte functie benoemd maar worden deze ook geschaard onder bredere begrippen (gemengde bestemmingen) waarbij ook ander economisch gebruik mogelijk is. Veranderend gebruik van de bedrijfsruimte past dan in het bestemmingsplan en is geen onderdeel van het afwegingskader. Benieuwd wat er voor u van toepassing is neem dan gerust contact op met Vergunningsadvies.nl en vraag naar meer informatie hierover.

Meer vraag naar woningen en minder vraag naar winkels of bedrijf

Er wordt gezien dat gemeenten langzaam afstappen van het idee dat alle winkels in het “kernwinkelgebied” altijd behouden moeten blijven. Langdurige winkelleegstand wordt ook door de eigen inwoners als ongewenst ervaren. Door veel mensen en organisaties wordt transformatie van grote leegstaande winkelpanden als zeer positief ervaren. Het zorgt ervoor dat gebieden weer levendig en bruisend worden. Door de coronacrisis hebben zowel detailhandel als de horeca zware klappen gehad. Er wordt op korte termijn weer meer leegstand verwacht, daardoor ligt het ontwikkelen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie het meest voor de hand. Dit geldt voor zowel binnenstedelijke winkelpanden met ongebruikte meters op de bovenverdiepingen alsook winkelgebieden gelegen in buitenwijken van de stad.

Vergunningsadvies.nl helpt eigenaren al jaren bij het succesvol aanvragen van alles soorten vastgoed-vergunningen. Met onze bouwkundige en juridische kennis voorzien wij eigenaren en makelaars van maatwerkadvies. Bijvoorbeeld over welke vergunningen er noodzakelijk zijn en op welke wijze aan de voorwaarden kan worden voldaan. Ook geven wij advies over de beste wijze van verhuur, verbouw of verkoop. Mail gerust naar info@vergunningsadvies.nl of bel gedurende kantooruren met 020-8233383.